買滙豐好過買樓？

首先利申下，標題所講並非狗頭狗見，而是湯博士近日所提出的高見。
原文轉載於始。
大致意思就是有個對夫婦有1200萬在手，聽完湯博士講，滙豐三年到150，就1200萬all in 滙豐，接著跟業主簽訂三年租約，三年後再睇買唔買樓。
計下數，1200萬滙豐，用現價75元計，假設無槓桿，股息回報約為5.4%，即一年收息約65萬，三年195萬。
手持1200萬現金，基於今天過千萬物業只準五成按揭的規則下，假設該夫婦目標物業的價格約為2000萬。市場上一個2000萬的物業，大約每月租金為4萬左右。
如果咁計，租樓後每月還有約1.4萬作儲蓄，other things being constant，三年後便有大概有50萬。
講到呢到，好似唔錯喎，住既質素可以保持之餘又有點錢可以儲下，好deal喎。仲有，滙豐仲會聽湯博士話，三年後見150。到時手持2400萬股票，又有好多選擇囉。

好啦，好既一面講完，就到相反既一面，凡事都要諗worst scenario嘛。滙豐呢，唔好講當年33咁極端，前年就試過插到50左右，咁即係1200萬得番800萬。當然，如果滙豐到時繼續派番65萬一年俾該對夫婦，咁佢地咪繼續租樓日日賺囉。但係上市公司，好難講喎，大家都估唔到滙豐都要供股啦。

其實講左咁多，想帶出既係應唔應該把一家人居住既福祉，放哂响一間5號仔？手持1200萬，就算睇淡樓市，可唔可以買番層細價放租，買幾條公司債，再分些少錢去買佢最愛既滙豐呢？係，滙豐到150時我賺唔盡，但係咁樣做既話現金流好管理左之餘，風險又分散左，按我既狗見就一定會咁做。

諗深一層，湯博士咁多億身家，肯家有更多高明既理財方法。從細價樓爆煲論到滙豐三年一五零，又真係幾吸引到眼球，幾有娛樂性既，無論細價樓有無爆，或者三年後滙豐到唔到150，湯博士的目的可能都已達到。

打完成篇文，腦中不禁浮現出一句「認真便輸了」。

逝去領展如何留得住

領滙，一個大家又愛又恨既名字。
愛既，多年黎從其股價及股息進帳甚豐。
恨既，多年黎小市民亦向其進貢甚豐。
今天，領展走了，佢以230億賣了17個商場俾以基滙資本為首既財團。

不如我地趁今天回顧下，如果一位小市民於第一日領滙上市就買一手咁大把，佢既投資回報又可否抵消貴左既買餸錢？
話說阿陳仔當年10.3抽到一手領滙，盛惠5,150個大洋。去到今日，領展個價去到69.6，值34,800。唔計股息執左29,650，持貨12年計，每年賺約2,500，加埋幾里股息，即係個個月多兩三百買餸，夠唔夠就見人見智囉。

新東主係私募基金，駛左230億買件貨返黎，幾可肯定既係佢會再執靚啲場，叫個更高既租，引入更多連鎖店。無計，鬼叫佢地俾得起貴租，又識得將成本轉嫁俾消費者。你地咪試下好似以前鬧領展咁鬧囉，人地又無上市，唔一定要顧咁多企業形象，你估下人地理唔理你？

有人話要政府回購返啲商場喎。你諗諗，以前未有領滙，房委會個個月燒納稅人既錢貼堆商場，已經要俾人詬病。難得攪左場大龍鳳，一腳伸哂啲場出去俾人地，人地又攪到有聲有色仲執唔少。反正啲人要鬧要嘈，矛頭都唔係指住房委會，而係班有錢收就唔多怕俾人鬧既生意人，俾著係你，又會唔要攬番舊野上身？

領滙又好領展又好，鬧左十幾年，話唔定大家會有一日掛住佢？

你唔理財 財唔理你 （一）

最近，有兩位友人在分別在不同的飯局時問筆者一些跟理財有關的問題，對話如下﹕

個案一

• 友人A﹕我最近有做康X的友人勸我加按層樓，套錢出黎投資。你點睇？
• 筆者﹕你幾錢買，今日又值幾錢？
• 友人A﹕佢幫我查過，今日值五百萬，我百六萬買。
• 筆者﹕之前有無加按過？
• 友人A﹕我都唔知咩黎，好似好大風險咁，無攪過喎。
• 筆者﹕你擔心既風險係咩？
• 友人A﹕唔知呀，借多咁多錢，樓價一跌銀行會唔會收我樓架……
• 筆者﹕都有咁既可能既。咁咪唔好攪囉。
• 友人A﹕但係我個朋友又講到好著數咁喎，咁按舊錢出黎，一啲放咩銀行特別戶口賺息，一啲就搵佢幫手買啲基金收息，一來一回樓都唔駛出錢供喎。
• 筆者﹕聽落唔錯喎。
• 友人A﹕但係我睇佢FACEBOOK，好似好高人工咁，公司又年年都去唔知邊度旅行，啲錢肯定係响啲客度黎架啦。
• 筆者﹕咁都唔奇既。
• 友人A﹕係囉，咁你話做唔做好？
• 筆者﹕不如我解釋加按同轉按既做法俾你聽先好無？
• 友人A﹕其實我都聽過，不過都係唔多明，邊有咁著數銀行會俾咁多錢你架。
• 筆者﹕咁不如你上網搵下資料先，你GOOGLE轉按，應該有好多資料。
• 友人A﹕會唔會有幾萬個網頁結果出黎架？
• 筆者﹕咁你咪睇頭幾個囉。
• 友人A﹕唉……我仲係覺得好大風險咁。
• 筆者﹕你擔心既風險係咩？

以上既對話大概重覆幾次，我亦都嘗試搵機會講解多點加按、轉按及買基金的實際做法，洐生費用和相關風險，但友人就好似聽唔入耳咁，無題問，而都係繼續強調「覺得好大風險」。跟著我轉去其他話題了。

各位讀者，你有無試過咁既情況，而你又係點處理呢？

下回有另一個案分享。

苦澀的青春 跑步

我喜歡跑步。

還記得小時候，家住的公屋跟街市有一段約六、七分鐘的距離，每次阿娘買漏野，小弟就要出動趕往街市補貨。一來一回，大概一公里左右吧，日子有功，到初中時既長跑課，都能夠名列前矛，跟住仲入埋校隊。當初入校隊，鬼火咁興奮，諗住今次仲唔出人頭地！點知，無論你係籃球、足球、排球、手球、甚至乎係短跑既校隊隊員，大家都覺得你係運動健將，受萬人景仰。唯獨係長跑運動員，就仲係差啲咁，唔係話你悶就係個人古怪，出校外攞到奬返黎都無人理。久而久之，自己都開始覺得跑步無意思。

人生匆匆，畢業後都十幾年，玩過很多其他運動，兜兜轉轉，最近一兩年又跑返步，仲會報下唔同地方既馬拉松玩下。年紀越大，就越發覺跑步好處多。

一．受傷機會比其他運動相對低。

二．經濟實惠！有對鞋就得。唔出國跑，香港本地都有大把比賽玩。

三．唔駛約人都跑得，人到中年，個個有家有室，你懂的。

四．效率高。跑一個鐘，運動量都已經可以好夠。

五．諗到再寫

睇下過多幾年，究竟會唔會有其他既諗法，定係會一路跑，跑到世界各地都有我既腳毛！

香港人可唔可以住响香港？

最近，看到林一鳴先生的一篇「用數學幫年青人說句公道話」，引來大家熱烈討論。

文中指出如一位年青人大學畢業後努力工作十年，從萬五蚊起計每年人工加10%，每月把30%的工資儲下來，再加每年5%投資回報，十年下來所儲到的約112萬仍只能在香港買個車位，故此香港年青人的生活真的是不容易。

首先，筆者也欣賞該文章嘗試從年青人角度道出年青人的困境。

當然，文章引來不少討論。年輕人當然十分認同，認為當待年輕人是比上一待更困難置業。
很自然，筆者也看看文章所用的例子是否恰當，有以下幾點想法。

第一，作為一個工作出色進取的年青人，每年工資平均加幅應該不止10%吧。筆者見很多工作十年的，已經從幾千月薪跳到四五六萬，甚至乎十幾萬左右的水平了，自己做老闆的可能不止。當然，讀書叻唔代表做野得，兩個遊戲規則大不同。

第二，月儲30%，當初搵萬五時講得通，但為何搵到三萬左右時還是30%？

第三，手持百一二萬，八成按揭，於新界買個四百零萬既上車盤應該不是太難罷。當然，如果你話我捱左十年，點解無得住九龍站上蓋既話，咁你就繼續做個失敗者怨天怨地吧。

第四，最重要的一點，就當今日大學生真的比上一代大學生置業困難，那也是合情合理的。要知道，如果今日金仔射支野過黎旺角，我諗傷亡數字中大學生一定比非大學生多。你仲覺得自己係天之驕子？邊有一街都係天之驕子架？利申一下，筆者都係一個本土到唔本土既大學畢業生。又諗諗，你估下依家定以前較困難考上大學？

再講落去，其實都仲諗到唔少反駁位。不過諗諗下都覺得自己有點傻，花咁多時間去反駁這類文章。其實，無論該文章對也好，錯也好，也不重要吧。

現實是，在銀紙及大學文憑量化寛鬆既年代，資產價格跑嬴大部份工作工資升幅，是必然的吧。這不單在香港，每個國家也發生同一件事。

簡單點講，往前看，香港樓就係咁貴架啦，你要响呢個地方生存，就要拿出本事和本錢來。

當然，你可以選擇嘈政府，嘈到佢推倒樓價。但講真，經過九七及沙士的經驗，你真係覺得政府有誘因會為左班聲稱自己係未來社會棟樑但暫時事業未有大成既年青人而去推倒樓價，再次返去當年日日新聞有BBQ Bungy jump快餐店有人食二手飯既日子？

每當你每日咱FACEBOOK SHARE完嘈政府既文章，跟住再响COMMENT同一班志同道合既朋友圍爐取暖既同時，鄰近地區既有為年青人，不單單是國內，而是全球性規模的年青人都看中香港這個相對法制完善而貼近一個每年有6-8%經濟增長經濟體既地方，在香港工作發展事業。總有部分會在港落地生根吧。

香港，從來都是一個以外來人口為主既城市，邊個有能力响度生活，幾十年後睇返，邊個就係香港人。土生土長的你和我，要爭氣啊！

樓價咁貴，點買呀?

小弟因工作關係，經常中港兩邊走，因而有許多機會接觸到兩邊的八、九十後年青人，了解到他們於買樓這個話題上的睇法。

買樓，無論係咩時代同地方，從來都無容易過。深圳既樓價，已經升左上太空，論過去十年既升幅，比香港只是有多無少。

國內既年青人一般有點學歷經驗、會講會寫英文，要搵萬零兩萬唔算好難。但面對咁既樓價，佢地如因組織家庭而有置業需要，一般會有以下諗法︰
一．睇下兩口子搵幾多，負擔到幾多樓價
二．睇下四大長老有無「資源」
三．買唔起深圳廣州上海，就會諗週邊地方如東莞佛山中山
四．再諗唔掂，就會返「老家」買

去到四，通常都攪得掂，好少聽佢地會鬧政府鬧地產商。當然，佢地習慣左有啲野係唔鬧得。

鏡頭一轉黎到香港，未上車既年輕人有以下諗法︰
一．先「小」香港政府做唔到嘢，無Q用
二．睇下四大長老幫唔幫到手
三．再「小」官商勾結，有太多利益輸送，個世界無公義，對佢地唔公平
四．跟手再上討論區、FACEBOOK再控訴各大利益集團，圍爐取暖，
五．最後最緊要就緊係搶平價機票去日本，見識世界，增值自己嘛

當然，唔係所有國內香港既年青人都如小弟所形容如此，但根據經驗可說是十九不離八，FACEBOOK大把。

這個例子主要帶出兩點︰

第一，「小」好多時都無咩用，有方向既話就落手做啦。

第二，買唔到市區，咪買遠啲囉。還記得當年曾特首一句「新界仲有好多兩百零萬既樓」俾人鬧完再鬧，諗起都替佢老人家唔抵。其實我都真係唔明，買新界有咩問題？搭車時間長？咁你可以早啲起身囉，鬼叫你無錢買唔起市區，個世界就係咁鬼現實。

近年講既大灣區置業，其實都係一個方向，小弟見國內既年青人都唔單止講，仲做左好耐囉。我地呢班香港仔要嫌三嫌四，都係有本事有實力先好。

記住，個市場係唔會因為你既個人情況而改變，你可以做既，就係改變自己去適應個市場。

幾時先唔洗做?

大家每一日返工，無論响公司，朋友既WHATSAPP群組，或者坐既地鐵既時候，都會聽到有人講「好唔想返工」。好多時, 跟住下一句就係「幾時先唔洗做」。

諷刺既係，呢兩句多少有點衝突. 對大部份人而言，返工賺既係主要既收入，唔返工就無錢，無錢就無飯開，無屋住，手停口停。 另一方面，要達到「幾時先唔洗做」, 首要條件要有錢，夠供樓溝女還咭數渣靚車俾保險交學費養屋企請工人食好西，仲有環遊世界等等「基本需求」。

正正因為大家目標既遠大，大部份人都會一邊講「好唔想返工」，一邊會每朝死下死下咁爬起身拍停個鬧鐘跟住無靈魂咁刷牙洗面換衫迫巴士返工。

講到呢到，其實大家有無諗過究竟要達到點樣既一步，先可以唔洗做，朝朝自然醒，而又有錢夠供樓溝女還咭數渣靚車俾保險交學費養屋企請工人食好西，仲有環遊世界?

筆者問過身邊好多人呢個問題，答案有好多種，例如搵十萬九千七，嫁個有錢人等等. 最多既回應都係「中六合彩咪唔駛做囉」。睇黎馬會做係做福人群，帶左千千萬萬既希望俾普羅大眾。

事實上，筆者想話俾大家知，香港地，搵十萬九千七其實唔係好多，如果呢個係一個3-4人家庭既收入，呢個家庭既收支好大可能都係剛剛好。咁你可能會問，咁即係幾時先唔洗做呀?

要唔洗做，唔係睇你搵幾多，而應該係睇你淨返有幾多。筆者年青時，會覺得如果月入幾皮嘢就發達囉. 隨著收入增加，消費模式都會改變，正所謂八千有八千使，十萬都有十萬既洗法。你估啲銀行，保險，MARKETING公司流架咩，見你有錢剩，仲唔攪盡腦汁叫你使哂不單你今日有既錢，仲有你將來會搵到既錢。所以，要唔洗做，搵得多少固之然重要，但更重要既係排除萬難咁控制你既消費，等你可以剩多點。

好啦，當你可以搵到又剩到，咁究竟要剩到幾多先可以唔洗做呢?

好老套咁講，答案係因人而異. 我鬼知你一個月要使幾多咩。唔好話我啦，我諗你都未必知你一個月要使幾多，使左响邊啦! 為左要設立一個目標俾自己去追趕，首先大家最好養成記帳既習慣. 有咗幾個月既數字作參考，大家就會知一個月要使幾多。

例如，你一個月原來要使三萬蚊，咁即係話你朝朝自然醒唔返工而又有三萬蚊個個月自動入袋，咁你就可以唔使做啦。假設你剩到100萬，咁都係夠你用33.3333個月之後又要返返工。

換另一個做法，如果你用100萬買一個年回報6厘既投資物，你每個月就有五千蚊. 要有月入三萬蚊，都唔係要多好多，600萬本金就夠啦。

年青人們，目標係咪清晰好多呢，要唔洗做，先儲夠600萬吧!